損益通算と不動産投資

不動産投資と自宅を兼ねた賃貸併用住宅を初めて早1年。
２年近く前に動き始めて、土地購入、建物建築、賃貸、税務申告、色々ありました。
が、当時は調べもの等々てんてこ舞いでしたが、終わってみるとあっさりしてますね(^^♪

さて、そこで今回は不動産投資と損益通算についてお伝えしたいと思います！
損益通算とはなに？
そして、どのようなメリットがあるのでしょうか？
その辺を見ていきましょう～(^^)/

クリックできる目次

1 損益通算とは?
2 損益通算と不動産投資の関係
3 損益通算の影響
4 まとめ

損益通算とは?

ときどき損益通算という言葉を耳にしませんか？
この損益通算、実はうれしい時があるのです(^^)/

では、その損益通算とはいったい何なのか？
損益通算は税務計算上の考え方なので、こういう時は国税庁のホームページですね！

概要
損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のもの（損益通算の対象となる所得の範囲（1）から（4）記載の所得）についてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額または山林所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。
損益通算の対象となる所得の範囲
所得の金額の計算上損失が生じた場合に、損益通算の対象となる所得は次の所得です。
（１）不動産所得
（２）事業所得
（３）譲渡所得
（４）山林所得
国税庁のホームページからの一部抜粋

私なりに解釈するとこんな感じです。
「他の所得と合計できる！」
ということですね(^^♪

損益通算と不動産投資の関係

損益通算により、他の所得と合わせられる、という税務上の技が使えるのです。
つまり、A所得＋１００円とB所得＋１００を合わせられる、ということです。

でも、それだと＋２００円になるだけですよね？
２００円×税率＝税額になるだけで、それのどこがうれしいの？？
って、思われますよね。

そうなのです、この例だと両方の所得が＋なのでお得感がないのです。
そこで、A所得＋１００円、B所得－１００円、でしたらどうでしょうか？

A所得（＋１００円）＋B所得（－１００円）＝０円×税率＝税額０円

ん？税額が０円になるじゃないですか！！
そうです、例えばある所得が＋でもう一つが－であれば、合計してトータルの所得金額が減ります！

これにより、税額が減るのです!(^^)!

ここでサラリーマンの場合、給与所得をもらっていますよね。
で、サラリーマンが不動産投資を実施します。
不動産所得は他の所得、つまり給与所得と損益通算ができます。

不動産所得は経営状況の状況によって左右されます。
となると、空室が長く続いたりすると不動産所得がマイナスになります。

給与所得から不動産所得のマイナスを控除することができる、ということですね！
そうなると給与所得から生じるはずであった税額が不動産所得のマイナス見合いが減額になります！

損益通算の影響

不動産投資を始めた場合、初年度は所得がマイナスになることが多いのではないかと思います。
そして、仮に不動産投資をした方がサラリーマンの場合、給与所得から控除できる。
その結果、税金が安くなる！

これはサラリーマンの節税としては強力なパワーですね(^^♪
不動産投資が節税に役立つ。
便利です、もし使える機会があったら使ってもよいのではないかと思います！

でもここで不動産所得をマイナスにした損益通算についてはご留意ください！
不動産所得がマイナスになれば、確かに損益通算で税金が安くなります。
しかし、以下２点も考える必要があります。
■不動産所得がマイナスということは、不動産所得が儲かっていない
　⇒不動産所得が－１００円なら、その分お金が外に出ていることになります。
　　（ここでは、損益とお金の流れが一致している前提です）
■税率は２０～３０％程度、ということは７０～８０％は損をしている
　⇒不動産所得が－１００円なら、－１００円×２０％＝－２０円となるので、２０円の節税効果が見込めます。でも、１００円お金が外部に出ているのに、２０円しかお得にならない。
つまり、１００円ー２０円＝８０円分がなくなってしまいます。
２０円の節税をするために８０円を支払っているとも言えます。

したがって、節税目的だけで不動産投資を行うことは危ないことなのかもしれません。