土地と税金！土地購入にかかる税金等には何があるの？
土地を購入すると様々な費用や税金がかかってきます。
何となく諸費用や税金が発生することは聞いたことがあるけれど、具体的にはちょっと…。
という方に、具体的にどのようなものがあるのかご説明したいと思います(^^♪
実際に私が土地を購入した際の実例を基にお伝えします。
この記事でわかること！
土地を購入に関する税金などの支出がわかる！
（これにより、トータルコストを把握することが出来る!(^^)!）
私の場合は700万円くらいでした(;´Д｀)
住宅ローンでしか支払えません。。
土地購入にかかる税金等諸費用一覧
- 土地代（手付金に留意！）
- 仲介手数料（不動産屋さんに対する支払い、これ超重要！！）
- 所有権移転登記費用（登録免許税と司法書士さんに支払う報酬）
- ローン手数料
- 印紙代
- 抵当権設定登記費用
- 農地の転用が関係する場合
- 固定資産税等の清算
- 不動産取得税
- 消費税
- 地盤調査・改良費
では、上記について1つずつ説明いたしますね！
1．土地代（手付金に留意！）
まずは土地代ですね。
これは様々な要因によって値段が変わってきます。
色々調べて、納得のいく金額で購入できるようにしたいですね。
路線価などを参考にしながら、妥当な金額かどうか、判断することをオススメします(^^♪
あと、↓次のサイトもすごく参考になりますよ。
国土交通省が出している情報なので信頼性が高いですね。
狙っている土地付近の実際の売買金額を踏まえて交渉すれば、もしかしたら安く出来るかもしれませんよ(^^♪
2．仲介手数料（これ、ぜひ事前に読んでください！！）
不動産屋さんに支払う仲介手数料になります。
そして、私是非これを読んでくださっている方にお伝えしたいことがあります！！
もし気が付いていたら変更すべきだったとものすごく後悔していることです(ノД`)・゜・。
（激しく後悔しているので、文字の強調が激しくなっていますが、お許しください(;^ω^)）
不動産屋さんが持っている土地を買う場合、土地を持っている不動産屋さんと直接やり取りする！！
これをお伝えしたいです。
不動産屋さんが土地を持っていて、その土地をその不動産屋さんから直接買う場合ですね。
このとき、仲介、ではなくなります！
つまり、仲介手数料は不要になります！！
仲介手数料＝（土地売買価格×3％＋6万円）＋消費税
（※3％の部分は売買価格によって5％や4％になったりします。ここでは簡便的に3％パターンを使っています）
仮に土地価格が5,000万円の場合、な、なななんと、以下になります！！
1,716,000円⇒約171万円！！( ﾟДﾟ)
（5,000万円×3％＋6万円＋消費税）
これ、ものすごく大きくないですか(;´Д｀)
もう何回ディズニーリゾートに行けるんだ、ってくらいですよね？！
ハワイ旅行も何度も行けちゃうレベルですよね？！
大したことではないですが、知っているか知らないかで大きな違い。
痛感いたしました。
（ただ、不動産屋さんも直接問い合わせても必ず子会社など系列会社とやり取りさせるケースもあるようです。
なぜならば、仲介手数料が取れるから。。(>_<)）
3．所有権移転登記費用（登録免許税と司法書士さんへの報酬）
所有権を自分に移転しないといけないですね。
この時に発生するのが、移転登記に係る費用⇒所有権移転登記費用になります。
移転登記＝登録免許税なのですが、収入印紙という形で納税します。
この辺は司法書士さんがやってくれますので、ご安心ください(^^♪
登録免許税＝課税標準×1.5％（今のところ2021年3月末までは1.5％の軽減税率になります。その後は2％。）
これに加え、司法書士さんへの報酬が加わります。
相場だと、取り扱う金額によって変わったりしますが、だいたい8～14万円のようです。
私の場合、登録免許税40万円＋司法書士さんへの報酬13万円＝53万円(ﾟДﾟ;)
必要なものだとわかりますが、、た、高い💦
4．ローン手数料
ほんとうに思うのですが、お金持ちだったら、絶対ローンなんて組みたくないですね！
だって、住宅ローンにしても、なんだかんだで手数料がすごくかかります！
利息だけじゃなくて、「保証料」「不動産担保取扱手数料」「住宅ローン事務取扱手数料」。。
◆「保証料」：ローン×2.2％⇒ローンが5,000万円なら、110万円！！
◆「不動産担保取扱手数料」：33,000円
◆「住宅ローン事務取扱手数料」：22,000円
もう、日常的に扱っている金額を大きく上回っているため、どえらいことになっていますね💦
合計116万円！！( ﾟДﾟ)
5．印紙代
土地購入に際して、ローンを組むに際して、契約を締結します。
となると、そこに登場するのが、印紙税！
金額によって変わりますが、地味にかかります(-_-;)
1～6万円くらいでしょうか。
仮に土地契約書に6万円、ローンの契約書に6万円、合計12万円！！
もう、そんなにむしり取らないで～(;´Д｀)
6．抵当権設定登記費用
ローンを組むと当然担保を差し入れないといけないですね。
そして、この担保を設定するにも税金＋司法書士さんへの報酬の2つがかかります(;^ω^)
もう、どんどん飛んでいきますね。
お金に羽でも生えたのかしら～。。
これもローン金額と「建物」として利用することで軽減税率を利用できます。
軽減税率でしたら0.1％になります。
登録免許税＝ローン金額×0.1％ ⇒ ローン5,000万円なら、5万円
（もし軽減税率使えないと、20万円！(ﾟДﾟ;)、つなぎ融資のケースにはご留意ください！）
さらに抵当権設定契約書もあります。
契約書⇒印紙税！
ということで、これにも金額によって異なりますが、1～6万円程度です。
ひょえ～～💦
7．農地の転用が関係する場合
「農地」を「宅地」に変えるためには、許可または届出が必要で、これもお金がかかります。
費用としては10～20万円、＋土地家屋調査士に「地目変更」を依頼しないといけないです。
これが3～4万円。
トータルで25万円前後ですね。
ただ、こちらは私は不要でしたので、助かりました(^^)
8．固定資産税等の清算
固定資産税等は1月1日～12月31日分までを所有者の方が支払っています。
購入日から土地は自分のものになります。
ということで、購入日から12月31日までの期間の固定資産税等を負担しないとですね！
基本的に、1月1日から土地購入日の前日までの分が売主負担。
土地購入日から12月31日までの分が買主負担になります。
日割り計算ですね！
まず、間違えることはないと思いますがもう一度、日割り計算になりますよ～。
私の場合は10万円程度の負担でした～。
あと、2020年はうるう年、ということで366日で割りました(^^♪
9．不動産取得税
不動産を購入すると発生する税金、不動産取得税。
これもまた、税金として持って行かれてしまいます。
取得後6ヶ月～1年半くらいの間に「納税通知書」が届きます。
不動産所得税＝固定資産税評価額×4％ で計算されます。
ただ今は軽減税率が適用され3％になります（2021年3月31日まで）。
また固定資産税評価額も2021年3月31日までは1/2になります。
金額も固定資産税評価額等によりまちまちです。
たとえば固定資産税評価額が5,000万円の土地であれば、75万円になります！！(;´Д｀)
10．消費税
土地購入代金に消費税は課されません。
ただ、司法書士や不動産屋さんへの手数料などには消費税が入ってきます。
例えば不動産の仲介手数料が税抜きで170万円であった場合、消費税は17万円になります(ノД`)・゜・。
11．地盤調査・改良費
建物を建築する前に、地盤がしっかりしているかしていないかの確認を行います。
これが地盤調査になります。
地盤調査については、住友林業さんであれば、5万円払えば最初にやってもらえます。
基本的には建物の建設依頼するハウスメーカーに調査してもらいます。
そして、この先に怖いものが待っています。
それが地盤改良費！
これが超くせものです。
調査の結果、地盤が緩いなどがわかると、地中にコンクリートを流し込んで地盤補強します。
そして、これが深ければ深いほどお金がかかってしまいます。
100～150万円くらい地盤改良にかかるそうです。
これは建物建てる前に事前に支出があるもとして、準備しておいた方がよいです。
総額でいくらかかるの？
上記での土地代除く費用を足してみると、623万円！！
大体5,000万円程度の土地を購入すると、土地代以外に623万円の支出がでてくる、ということです。
（購入時期による軽減税率や課税標準額によって左右しますので、ご留意くださいね！）
つまり、購入代金の1割ちょっとを見ておく必要があります(-_-;)
土地購入の留意すべき事項
完全に私の視点からの土地購入時の留意すべき事項をまとめてみました。
以下の5つになります(^^♪
もしこれから土地を買おうと考えられている方のご参考になりましたら幸いです。
- 土地の接道
- 土地の境界
- 水道、ガス、電気
- つなぎ融資の手数料、抵当権設定仮登記、司法書士さんへの報酬、利息
- 建物完成後の住宅ローンに関する手数料、抵当権設定登記、司法書士さんへの報酬、利息
では一つずつご説明しますね!(^^)!
土地の接道
土地が公道にどのように接しているのか。
これは、土地の評価額に関係するので、かなり重要です。
なぜかこの土地、周辺の相場より安いじゃん！！
と思った時には、土地の接道を不動産屋さんに確認してください。
もしかしたら接道の状況によって、再建築不可の土地なのかもしれませんよ！
（もちろん再建築不可物件でもセットバックすれば建てられる等、やりようはありますが）
土地の境界
隣地との境界が明確になっているのか。
これも超重要です。
後々問題になってしまいますよ、境界線がはっきりしていないと。
事前に境界線が明確になっていることを、確認しましょう!(^^)!
水道、ガス、電気
意外な盲点がこちらです。
私の場合、水道と電気でさらに追加で260万円くらいかかってしまいました。
◆水道
普通の一軒家であれば、水道管の太さが細くても大丈夫（確か2mm）です。
でも、賃貸併用もそうですが、何戸か入る場合、水道管が太くないとダメです（確か５mm)。
このとき、買おうとしている土地につながる水道管が5mmであれば、集合住宅を建てるのみ問題ありません。
ですが、2mmの際には、5mmに管を付け変える必要があります。
そして、この管を付け替える工事が意外に高いのです。
私の場合、目の前の公道を少し進まないと本管にまで辿りつかず。
そのため、アスファルトをかなり掘り返して、管を5mmに変えて、再度アスファルトを敷く、ということが(-_-;)
これで大体200万円かかりました(;´Д｀)
◆ガス
これはプロパンか都市ガスか、になります。
出来れば都市ガスが敷かれていると、ランニングコストが安くなるので嬉しいです。
ガスについては、特に大きな補足事項はありません。
◆電気
特に旗竿地の方はご留意ください！！
電気を電線から引っ張ってくる必要があるのですが、旗竿地の場合建物まで距離があります。
従って、一度旗竿の竿の部分に、スッキリポールなるものを設置して中継する必要が出てきます。
このスッキリポールや工事代を入れると50～60万円が飛んでいきます(ﾟДﾟ;)
つなぎ融資関係の費用
住宅ローンは住宅が完成してから借りれます。
でも、土地を買うために資金が必要です。
土地購入時から住宅完成し住宅ローンが入って来るまでの間を「つなぐ」資金が必要です。
この期間をつなぐのが、「つなぎ融資」です。
めっちゃ便利！！
しかし、金利がお高い！
私の場合三井ホームさんのつなぎ融資だったのですが、金利2.6％(ﾟДﾟ;)
住宅ローンなら、今なら変動金利で0.4～0.8％くらいで行けると思います。
そこから考えても5倍くらい💦
たとえば5,000万円をつなぎ融資した場合で考えてみます。
土地購入から家が出来るまで9ヶ月を要したとすると、以下になります。
5,000万円×2.6％×9ヶ月/12ヶ月＝97.5万円！！
た、高い！！！
思わず、字をでかくしてしまいました。。
軽く100万円近くかかってしまいます(ノД`)・゜・。
つなぎ融資後の住宅ローンで係る費用
さらに！
つなぎ融資後、住宅ローンに切り替わると、この際にも抵当権設定に関する費用がかかります。
（土地購入時に不要だった分がここでかかってくる、というわけですね）
まとめ
上記のように私の場合、総額にすると700万円近くが土地代以外にかかっています(;´Д｀)
もう、全部ローンで対応するしかないのですが。。。
ものすごい金額ですよね、、ベンツのEクラスが買えちゃえますね(>_<)
不動産取引は金額が大きいので、すごく不安になりますね。。
今回は、土地に関する色々な費用（若干建物まで話が飛んでいますが）があることをお伝えしたかったのです。
それぞれの土地、借入金額、条件などで様々変動する要因があります。
そのため、全く上記と同じになることはないです(^^♪
ただ、過大にお伝えしているわけでもなく、恐怖心を持っていただくわけでもなく。
実際にこのような費用が発生してくる、ということをリアルにお伝えしようと思いました。
土地を買うには、このような費用が発生することがある。
それを頭の片隅に入れながら、計画を進めて頂けると良いと思います。
不安でしたら一度専門家の方にご相談に行くのも手です。
ですが、上記のような費用が発生することになる。
そのため、出来るだけ予算を持っておこう、など事前のご参考にしていただけましたら幸いです。
では～(^^♪
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