不動産投資での開業届と青色申告！

不動産投資をすると不動産収入が入ってきます。
この時、経費などを引いた後の利益（所得）ベースで20万円以下であれば確定申告は不要です。

逆に言うと20万円を超えるのであれば、確定申告が必要になってきます！
そこで今回は、不動産投資に伴い生じてくる開業届及び青色申告についてお伝えしたいと思います(^^♪

USCPAを持ちながら、開業届、青色申告また合同会社も運営している経験に基づきお届けします！

この記事でわかること！

開業届の必要性
開業届の概要
青色申告の承認申請
青色申告のメリット

クリックできる目次

1 開業届とは何か
2 開業届の必要性
3 青色申告とは何か
4 青色申告のメリット・デメリット
5 まとめ

開業届とは何か

開業届！！

なんか、すごい響きですよね(;^ω^)
開業しましたよっていう届出書になるのですね。

でも、青色申告するためには、この「開業届」を税務署に提出しておく必要があります！

開業届を提出することがなぜ必要になるのか？
それは以下の通りです！

【概要】
新たに事業を開始したとき、…の手続です。
【手続対象者】
新たに…不動産所得…を生ずべき事業の開始等をした方
【提出時期】
事業の開始等の事実があった日から1月以内に提出してください。…
【提出方法】
届出書を作成のうえ、持参又は送付により提出してください。
【手数料】
手数料は不要です。
国税庁「個人事業の開業届出・廃業届出等手続」より抜粋

不動産投資をして、収入を得ることも立派な事業になります！
となると、事業に該当するので、開業届が必要になってきます。

一口メモ！！

不動産投資では、どの時点が「事業の開始」に該当になるのでしょうか？
これについて、直接国税庁に問い合わせてみました！
その結果は以下の通りです。

募集を開始した日等が一般的に「事業の開始」の日に該当！

また、募集に当たり管理会社と募集業務委託契約を締結した日も該当するそうです!(^^)!
つまり、事業としてやるぞ！というのが外部から見ても明らかになるタイミングのようです。

開業届の必要性

そして、開業届を出しておくことは重要です。
なぜなら、青色申告をすることができるからです。

開業届は事業を開始した方全員が提出すべきもの。
そして青色申告は開業届を出した方が申請すれば出来るもの。

したがって、開業届かつ青色申告承認申請した方のみが、青色申告できます(^^♪

青色申告とは何か

では、青色申告とはいったい何なのか？
給与所得以外に所得がある場合など、確定申告をする必要があるのはご存知の通りです。

一方で、確定しなくても良いケースが以下にある通り、20万円以下の場合ですね!(^^)!
（ご留意！所得税の確定申告が不要なだけであって、住民税は必要になる場合があるので注意してくださいね）

給与の収入金額が2,000万円以下で、かつ、給与を1か所から受けていて、その給与の全部について源泉徴収される人で給与所得及び退職所得以外の所得金額が20万円以下である人等、一定の場合には確定申告をしなくてもよいことになっています。
「国税庁　ホームページNo.2020」から抜粋

そして青色申告するためにはどうすれば良いのか？

ここで、↓の通り、青色申告するために「青色申告承認申請」をしないといけません。

【概要】
青色申告の承認を受けようとする場合の手続です。
【手続対象者】
…不動産所得…を生ずべき業務を行う方…のうち、青色申告の承認を受けようとする方

【提出時期】
青色申告書による申告をしようとする年の3月15日まで（その年の1月16日以後、新たに事業を開始したり不動産の貸付けをした場合には、その事業開始等の日）…に提出してください。
【提出方法】
申請書を作成のうえ、持参又は送付により提出してください。
【手数料】
手数料は不要です。
国税庁「所得税の青色申告承認申請手続」から抜粋

一口メモ！

例えば、2020年1月~12月分について確定申告しようとした場合、2020年3月15日までに承認申請をしないといけません。
意外に盲点になりますよね！
でも、2020年「1月16日以後に新たな事業を開始したり不動産の貸付けをした場合には、その事業開始等の日」に提出すれば良い、との記載もあります。

となると、開業届を出す際に一緒に青色申告承認申請書も提出するのが一番、ってことですね!(^^)!

青色申告のメリット・デメリット

では、開業届を出したままだとどうなるのか？
気になりませんか？

実は、この場合は自動的に白色申告になります。

白色申告では、経理処理が簡便的（単式簿記）でよいことになります！
でも、デメリットとして、青色申告のような特別控除がなくて節税メリットが取れない、という点です(;´Д｀)

一方、青色申告には以下の特典があります！
そうです、大きなメリットです！！

（１）青色申告特別控除
イ　不動産所得…を生ずべき事業を営んでいる青色申告者で、これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則、（一般的には複式簿記）により記帳し、その記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付して法定申告期限内に提出している場合には、原則としてこれらの所得を通じて最高55万円（令和元年以前は最高65万円）を控除することとされています。
（注）令和2年分以後の青色申告特別控除について、この55万円の青色申告特別控除を受けることができる人が、電子帳簿保存又はe-Taxによる電子申告を行っている場合は、65万円の青色申告特別控除が受けられます。
ロ　上記イ以外の青色申告者については、不動産所得…を通じて最高10万円を控除することとされています。
…
（４）純損失の繰越しと繰戻し
　事業所得などに損失(赤字)の金額がある場合で、損益通算の規定を適用してもなお控除しきれない部分の金額(純損失の金額)が生じたときには、その損失額を翌年以後3年間にわたって繰り越して、各年分の所得金額から控除します。
また、前年も青色申告をしている場合は、純損失の繰越しに代えて、その損失額を生じた年の前年に繰り戻して、前年分の所得税の還付を受けることもできます。
国税庁「No.2070　青色申告制度」から抜粋

ここまた、ででん！！

一口メモ！

事業規模、でないと、特別控除は55万円になりません！！(ノД`)・゜・。

では事業規模とはどのくらいを言うのか？
それは国税庁がズバリ↓のように言っています。

１　不動産貸付けが事業として行われているかどうかの判定
　不動産などの貸付けによる所得は、不動産所得になります。…不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。
　ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
（１）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（２）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
国税庁「No.1373　事業としての不動産貸付けとの区分」より抜粋

10室、、5棟以上、、💦
いや~~、それは難しいですね(;´Д｀)

でも、事業規模でなくても、特別控除は10万円分はあります！

たかが10万円、されど10万円！
10年間やったら10万円×10年＝100万円！
ちりつも！！(^^♪

やらない手はないですね!(^^)!