賃貸併用住宅の土地探しのポイント!

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賃貸併用住宅の土地はどうすれば良いの?
土地探し!

賃貸併用住宅の土地ってどうするの~??

そもそも土地を買うにしても何がポイントになるの?

たんころ

土地を買う場合の留意点について説明するよ!

賃貸併用住宅を利用して資産形成したい!
家賃をこのままずっと支払うより、自分の資産を形成した方がよい!
そろそろ自分のマイホームが欲しい!

などなど、色々なご希望はおありですよね。
そのような中で、賃貸併用住宅を利用したいな~、と思う方もいらっしゃると思います。
でも、そもそも土地を買うにしても、どのようなポイントで土地を探せばよいのか?

そこで私の実体験に基づき、そんな疑問にお答えしたいと思います!

この記事でわかること!

賃貸併用住宅にふさわしい土地を見つけるための以下のポイントを知ることができます!

  • 立地(周辺の環境、施設、入居者目線での住みやすさ)
  • 価格(出口戦略)
  • 接道(再建築、旗竿地による工事費の割り増し)
  • 隣地(境界線、擁壁、隣人とのトラブル、圧迫感、湿気、風通し)
  • 日照
  • 地歴(土地の歴史、地盤・地質、地名)
  • 固定資産税評価額
  • 最近行われた周辺の土地の取引価格

1.立地(周辺の環境、施設、入居者目線での住みやすさ)

賃貸併用住宅を悩まれている、ということは住居以外に賃貸部分もありますね!
ということは、普通の不動産投資と同じ目線が必要です。
つまり、不動産投資としても利用できるか、という目線ですね。

まずは、周辺の環境を確認することが必要です。
狙っている土地の属している地域の雰囲気といったらわかりやすかもしれません。
商業地域や工場地域(?)、その他ビジネス街など、様々な環境があると思います。

次に、周辺の施設の状況確認も必要です。
なぜならば、その施設などにより賃貸部分に入居される方の属性も決まってくるからです。
例えば、単身の方であれば、近くにコンビニ、クリーニング店などが必須ですよね。
ファミリー層であれば、学校や病院、その他公園などの施設が重要になります。

このように考えてくると、詰まるところ、入居者目線で考えてみることが重要ですね(^^♪

2.価格(出口戦略)

賃貸併用住宅を意識されているということは収益性も重要な要素ですね!
しかし、下の記事でも書いたように、ここが賃貸併用住宅のデメリットです(>_<)

高い!値段が高い!!
賃貸部分の入ってくるため、戸建てを買うより高い!
さらに、賃貸部分を考えると、駅近物件が良い ⇒ より高くなる!

これが大きなネックになりますよね(;´Д`)
同時に、賃貸併用住宅の出口戦略を考えた時、売却することが一つの選択としてあります。
ただ、戸建てでは広い、アパート・マンションには少し狭い。
この中途半端な土地が売れるか??というところが問題に。。

であるならば、可能な限り取得価格を抑えるしかないですね(>_<)

3.接道(再建築、旗竿地による工事費の割り増し)

ここ超重要です!
特に再建築可能かどうか

再建築可能?普通、土地って建物を自由に建てられるんじゃないの?

たんころ

再建築不可、になってしまうと自由に建てられないケースがあるんだよ

条文など専門的な詳しい部分は割愛しますが、簡単にご説明します!

建築基準法により「接道義務」というものがあります。
接道義務とは「幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけない」というもの。

再建築不可とは
旗竿地」、とも呼ばれる土地

上の絵のように2m以上4m幅の道路に接していないと、再建築できません!

これは要注意!
土地がやたら安いな、と思ったら再建築不可の土地かもしれません。

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再建築不可の土地では、賃貸併用住宅を建てられなくなってしまいます。
もし安い土地を買って、お得!と思っていたら実は建物が建てられない(;´Д`)
これじゃ、全く意味ないですからね(;^ω^)

もう1点、ご留意点があります!

上記のような旗竿地であっても幅員4m以上の道路に2m以上接道していれば、再建築可能となります。
再建築する場合には、もちろん資材を土地に搬入する必要がありますよね。

でも、この竿の部分が狭いと重機やトラックが入れないケースがあります。
そうなると、建築費が割り増しになってしまうのです(;´Д`)

資材などを手持ちで運ばないといけないですし、仕方がないです。。
でも、高くなってしまうのは、消費者としてはきついですね(>_<)

4.隣地(境界線、擁壁、隣人とのトラブル、圧迫感、湿気、風通し)

いいな~、と思っても、待ってください!
隣地もきちんと確認する必要があります!

隣地を確認せずに、後々トラブルになってしまったら困ってしまいますね。
特に隣地で確認しておくべきことは以下の点になります。

  • 境界線は明確になっているのか
  • 接している擁壁(壁)はどちらの所有権
  • 隣人とのトラブルはないか
  • 隣家の圧迫感、湿気、風遠しは問題ないか(住み心地は良いか

一つずつご説明しますね!

境界線は明確になっているのか

境界線が明確になっていることは、超重要です!
自分の土地と隣の土地がどこまでか。
これが明確になっていないと、将来的に問題になってしまいますよね(;^ω^)

もし不明確な点が残っているようでしたら、購入前に境界線を明確にしてもらうよう売り主にお願いしましょう!

また自分で仮に進める場合にも、土地を確認してもらった土地測量士なども同行してもらうと良いです。

接している擁壁(壁)はどちらの所有権か

ようへき??これは何のことでしょう??

擁壁とは、高低差がある斜面が崩れないようにコンクリートなどで補強している壁のことです。
例えば山の斜面をドライブしているときに、斜面がコンクリートで固められていますよね、あれです。

そして、なぜ擁壁の所有権が重要なのか?

それは、所有者が擁壁の管理責任を負っているからです。
つまり、仮に自分が擁壁の所有権を有している場合、擁壁が崩れてしまったら直さないといけません!
ただでさえ、費用がカツカツのところ、擁壁が壊れて隣家に迷惑を掛けたなど、もってのほかですね。

そう考えると、出来る限り擁壁の所有権は持っていない方が良いですね!

隣人とのトラブルはないか

買う前に、隣人とのトラブルはなかったのか、確認してください!
前の所有者のトラブルをわざわざお金を支払って買う必要はありません。

事前にチェックしておきましょう。
出来れば、購入前に土地の調査の一環として隣家にそれとなくヒアリングしておくと良いでしょう。

購入後は自分が隣人とうまく付き合っていく必要がありますからね(^^♪

隣家の圧迫感、湿気、風通しは問題ないか(住み心地は良いか)

賃貸併用住宅の場合、自分も長くそこで暮らすことになります。
となると、自分が住むことを前提とした目線でも考えておく必要があります!

隣家がすぐ横に囲まれていることにより、日差しが全くなくなってしまいそう。
全体的にジメジメしている感じがする。
他の建物があって風がほとんど来ない。

などなど、自分が住むこと想像しながら考えることが重要です。

5.日照

こちらも住み心地につながってきますね(^^♪
と同時に、賃貸される方にも重要ですね。

特に賃貸部分をファミリー層を狙っている場合は、出来るだけ日が当たる方がよいですね。

ただ日本の立地、特に都心では極狭地が多いため、日陰がどうしても多くなってしまいますね(;´Д`)

6.地歴(土地の歴史、地盤・地質、地名)

購入しようとしている土地の歴史を見てみることも大切です。
よく言われますが、その地名に留意です!

例えば「谷」「沢」が付く地域ですと、水が昔流れていた可能性が高く地下水が流れているかもしれません。
地盤・地質は調査してみないとなんとも言えませんが、一つの目安になると思います。

また、古い地図を見てみるとどのような土地だったのか把握するのに役に立ちます。
もしいわくつきの場所はなるべくなら避けたいものですよね(;^ω^)

7.固定資産税評価額

固定資産税評価額は土地の価格を判断するのに役に立ちますよ。
だいたい固定資産税評価額を÷0.7にすると、時価になると言われています。

売り主が固定資産税を支払っているはずですので、固定資産税評価額を見ているとよいです。
今後、自分が支払う固定資産税も把握できますね(^^♪

8.最近行われた周辺の土地の取引価格

最近行われた周辺の土地の取引価格は国土交通省の「土地総合情報システム」で把握できます!

「土地総合情報システム」

私も知らなかったのですが、こんなものがあるのですね(^^♪
購入する際の交渉材料として利用できます。

特に不動産屋から土地を買おう、という場合に、不動産屋の取得価格を把握することができます!
(ただ不動産屋がどのくらい儲かっているのか把握できるため、モヤモヤすることがあります…)

まとめ

土地を買う。
ものすごく高いですよね!
なるべく後々後悔したくないですよね。

そのためには事前に可能な限り調べることが重要ですね(^^♪
ご自身で調べ切れない、手間が面倒という時は業者を利用するのも手かもしれません。

いずれにしても納得して買う必要がありますね。
上記を参考にしていただき少しでも良いお買い物ができることを祈って止みません。

そして、一緒に賃貸併用住宅を堪能しましょう(*´▽`*)

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