賃貸併用住宅の実例ブログ！～不動産投資～
賃貸併用住宅に興味あるけど、全体的によくわからないよ~。
実際にどんな感じなのか、実例を知りたい！
実例を紹介するね！
賃貸併用住宅に興味あるけど、どのようなステップを踏んで完成させていくのか？どのような感じなのか？
そもそも何なのか？
そのような疑問ありませんか？
そこで今回は賃貸併用住宅の全体を、私の実体験からご紹介したいと思います。
現在進行形で動いているため、動きがある都度更新していきたいと思います！
もちろん、これからご紹介するのは私の例であって、すべてに当てはまるものではないです。
そのため、タイミングや状況などなど、色々と条件が異なっていれば、同じにはならないのでご注意くださいね！
クリックできる目次
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、その名の通り、
「賃貸」が一緒になった「住宅」になります！
自分の家なのに、賃貸部分がある家。
そうなのです、不思議な家ですね(;^ω^)
何が良いのかというと、「賃貸」部分があるので、そこからの賃貸収入があります。
ということは、ローン返済にその収入を利用することができます！
一緒にローンを返済してもらうイメージですね!(^^)!
これが賃貸併用住宅の強みの一つですね。
さらに、賃貸併用住宅のメリットとしては住宅ローンが使えることです！
普通、アパートなどを建てようと思うと事業性ローンになります。
事業性ローンは事業なので金利が1~18％（20年7月現在）になります。
（もちろん金融機関やタイミングによって金利は変わります）
一方、住宅ローンとしては変動で0.3~1％、固定で1~2％程度！
この差は歴然！
住宅ローンを利用しながら賃貸部分も建てられる。
これが賃貸併用住宅のメリットですね。
ただ、50％部分は必ず自己住居分にしないといけないという縛りはあります(;^ω^)
こちらについては以下の記事をご覧ください！
全体の流れ
次の賃貸併用住宅を進める上での全体の流れをご紹介いたします。
土地から買う実例を記載していますので、土地選定のところから記載しています。
もし不要でしたら、読み飛ばして次の段落からお読みいただけます。
土地
まずは賃貸併用住宅を建てる土地が必要ですね(^^♪
でも、そもそも土地を買うために、一体何をすればよいのか？
流れもよくわからない！(;^ω^)
という状況だと思います。
そこで以下の記事をご参照ください。
こちらで私の土地購入の実例と反省ポイントを記載していますので、ぜひお役立てください！
さらに、賃貸併用住宅を建てる際の土地についても以下の記事が参考になります!(^^)!
建物をつくる！
土地を買ったらそれでおしまい！、というわけではないですね。
そのあとはすぐに建物を建てないとですね。
そこでハウスメーカーなどに建物の建設をお願いしないといけません。
でも、具体的に何をどうすれば良いのか？
一番気になる、値引きはどうするのか？
その部分についてご説明していきたいと思います！
長期優良住宅か低炭素住宅か
長期優良住宅か低炭素住宅か。
これらの認定を受けると、税制メリットを享受することができます！
すこしでも、ちょっとでもお得に。
それをモットーに賃貸併用住宅でも長期優良住宅か低炭素住宅を申請できないのか？
実際にやってみた結果を以下で記載しています。
是非ご参考にご覧ください！
ゴミ回収のインフラ整備！
普段何気に出しているゴミ。
このゴミを回収してもらえるように手配しないといけません！
これが実は盲点になるのかな？と思われます。
私も色々賃貸不動産投資の本などを見ていましたが、このゴミ出しについて書いてあるものはなかったような。
私が持っていた本にたまたま書いてなかっただけなのか？
それは分かりませんが、私もそもそも建築する前に気が付いた点になるので、これから投資を考えている方に事前に留意点としてお伝えできればと考えています！
この点については以下の記事で熱く語っておきましたので、ぜひご覧ください！
ゴミ、回収してもらえると便利ですよね(^^♪
客付け
建物が完成したら、実際に入居者を探さないといけないですね！
さて、ここでも一体どうしたら良いものか。。
そこで、客付けについてどうするかについてご説明したいと思います！
自分でやるのも一つの手とは思いますが、なかなか難しい。
ということで、不動産管理会社にお願いするのがベストだと思います！
そこで取り得る選択していは以下の通り。
①三井ホームさんに家賃の査定と不動産管理を委託するとどのくらいか聞いてみる
②地元で気になる不動産管理会社を探してコンタクトしてみる
（よく賃貸物件の壁や門のところに不動産管理会社の社名が入っているので、それを参考にしても良いと思います）
上記①と②を同時に進めて、良さそうな不動産管理会社を選べばよいと思います。
私の場合、①で3社、②で2社にコンタクトしました！
委託形態もそれぞれで、家賃保証のサブリースとするものや入居者関連の業務のみ委託できるもの、様々です。
そのような中で、入居者関連の業務のみ委託することにしました。
もともと賃貸併用なので、1階に我々が住んでいます。
そのため建物や周囲の清掃などは自分でできます。
また、周辺確認も毎日やっています。
そのため、不要と思われる部分をすべてはぎ取った最低限の業務委託となりました。
もちろん3戸しかない賃貸併用なので自分で、入居者の募集、契約、クレーム、退去などすべて出来なくもないように感じます。
でも、実際自分でやるとなるとかなり大変だな💦と思い、お願いすることにしました！
なお、ご参考までに私のケースですと、委託管理料として家賃の3％と入居時の礼金、更新時の更新料は全て不動産管理会社帰属になります。
（今まで礼金とか更新料って大家さんが全部取っててなんか取り過ぎじゃない？って思ってましたが、中にはそうではないケースもあるのですね！）
入居までのスケジュール感
スケジュールもご参考になればと思い記載しておきます！
2021年4月末完成なのですが、以下の通り動きました。
■2020年8月：上記①と②を実施し情報収集開始！
■2020年12月中旬：不動産管理会社を決定し、契約締結
■2020年12月下旬：完成前（といってもまだ基礎工事すらほとんど始まっていないのですが💦）ですが、ネットでの募集開始！
■2021年1月中旬：何件か下見に来られたお客様がいらっしゃった、との進捗方向をもらう
■2021年1月下旬：1部屋申し込みが入る㊗㊗(^^♪
■2021年4月下旬：建物完成・引き渡し完了！でも、残り2室が埋まっていない(T_T)
■2021年5月下旬：他2室も遂に埋まる！！
不動産管理会社の方からは12月下旬から募集を開始すれば、完成前にはそれぞれの部屋に3名くらい申し込みが来るのではないか、と言われていました。
ですが、ふたを開けてみたら、2室については全くの空振り。。
部屋が埋まらない、、空室リスク。
まさに賃貸経営の恐ろしさをいきなり経験しました💦
新築の状態でこの募集状況。
この先、ちゃんと回って行くのかしら(´;ω;｀)
要因としては以下を考えています。
・コロナ禍であり緊急事態宣言も発令されている中での募集。
・4月下旬完成という引っ越しのピーク後の完成。
・鉄筋コンクリートでなく、「木造」という部分。
次に募集が必要になるタイミングでは、ワクチン接種も完了し、今回のような緊急事態宣言中での募集活動にはならないと思うので、おそらく足かせにはならないと思います。
退去タイミングにもよると思いますが、こればっかりはどうしようもないです。
そして「木造」問題。
私個人的に思うのですが、「木造」でも決して鉄筋コンクリートに引けを取らないと思うのです。
今の技術が発達して、音問題、気密性問題など、木造でも鉄筋コンクリートに負けない部分もあると思います。
また、地震等級3（地震対策で一番上の等級）も「木造」ですが取っています。
従って、「木造」でも決して悪くはないと。
でも、「木造アパート」というと昭和なイメージをどうしてもされてしまいますよね。。
SUUMOなどで「木造アパート」と表示されるとどうしても負けてしまいます。。
ん～～、残念ですね(´;ω;｀)
後悔ポイント！
いえ、後悔というより、もし建物設計の段階に戻れるなら戻りたい！と思ったことをお伝えします！
それは、賃貸部分の動画若しくは写真を作っておいてもらえばよかった。
ということです！
今後、集客するときにまだ建設中で内覧ができません。
となると、頼りになるが完成図。
その完成図を募集用の写真として利用できると最高です(^^♪
でも、その完成図はハウスメーカーにお願いしておかないと出てこないです💦
↑ここ重要！
つまり、賃貸の募集広告に載せる写真として使えるものを、事前に用意してもらう！
これを忘れると事後的に作業してもらうことになります。
そして本当は工事費に含ませて値引きなどしてもらえるところ、それが出来なくなってしまう。
値引きしてもらわないと、1つにつき3～4万円かかります。
これはかなりの痛手(T_T)
ということで、少なくとも家の設計をしている最中、若しくは契約交渉時に話し合っておくことが望ましいです！
この点、私の反省点になります。
皆さまもご留意ください！
税務申告
不動産投資するには避けては通れない、それは税金！！
税金関係は分かり難いですよね💦
そこで、USCPAを持っていて、上場企業の経理を担当したことのある私がご説明したいと思います!(^^)!
次の記事に書いてありますので、ぜひご覧ください！
賃貸併用住宅ならではのお悩み
まず、入居者の方の入れ替えがあった場合避けては通れない。
鍵交換があります(;^ω^)
鍵について
これをより効率化する方法があります！
それがこのオプナス社の「メモリス」という鍵があります！
これは本当に便利！
不動産管理会社の方から教えてもらったのですが、これはオススメですよ！
是非このような鍵があることも事前に知っておくと便利ですよ(≧▽≦)
「ネット無料」を狙う
「ネット無料」と募集する際に主張できるようにしたいですね。
絶対、競争優位になりますよね、このご時世!(^^)!
ということで、「ネット無料」を狙うためにすべきこと。
でも、その前に！！
やるべきことがあります。
そうです、建物内の配線です💦
あとテレビも事前に手配しておくと、これまた競争優位に建てますね(^^♪
このあたりについては以下の記事をご参照くださいね！
宅配ボックスどうする？
コロナ禍では通販が増えますよね。
そしてポストコロナでのニューノーマルでの暮らしでも宅配ボックスは便利ですよね(^^♪
ということで、宅配ボックスについて以下の記事で記載しているのでご覧ください！
新築の挨拶周り
新築を建設するにあたって、ご近所さんに挨拶が必要になりますね(^^♪
この新築の挨拶周りについての実体験を以下の記事でまとめていますので、ぜひご覧ください！
地鎮祭はどうする？
工事に入る前に、すごく気なること。
そうです地鎮祭！
この地鎮祭について語りたいと思います(^^♪
私達はセルフ地鎮祭を実施しましたよ。
このあたりについて、次の記事をご覧ください。
契約後の追加承認！
三井ホームさんとの工事請負契約締結後に必要になってくる追加承認。
実際、工事請負契約後に色々仕様や間取り、グレードなどが変わります。
そうなると工事請負契約時より金額が変動します。
この変動を追加承認で対応します。
では、この時に値引きなどしてもらえるのか？
気になりませんか？
それについては以下の記事をご覧ください！
工事進捗報告
工事の進捗をまとめてみました！
色々なブログで紹介されているように、進捗ごとに記載しています。
具体的に工事がどのように進むのかがわかると思います(^^♪
私も工事が進んでいる時に、このあとどうなるんだろ～、と思い、色々な方のブログを見ていました。
そのような時に、次はどんな工事なんだろう、どのくらいの期間がかかるんだろう～、など気になりましたから。
ということで、今度は私の例が参考になればと思い記載してみました！
是非ご参考にしてください(^^♪
こうすべきだった編
実際にやってみないと分からないことって、たくさんありますね💦
そんな、あのときこうしておけばよかった～、などなど。
今だからわかる、あのときこうすべきであった編です！
①2階の賃貸部分の部屋のコンセントを多めに入れておけばよかった！
三井ホームの場合、設計段階ではいくらでもコンセントを入れても無料！
でも、設計完了後は1箇所追加するのに3万円くらいだそう💦
賃貸部分もコンセントを増やしておけば、その分利便性upし、魅力度アップ↑↑
入居者の方の動線も（考えたつもりですが）もっと考えれば良かったです。。
②エアコンのコンセントのV（ボルト）にも注意を払えばよかった！
14畳を超えてくるあたりから、エアコンのボルトは200Vになるそうです。
全く意識してなかったです(T_T)
というか、知らなかったです。。
ちょっと広めのお部屋がある場合には、エアコンのコンセントのボルトにご留意ください。
これも設計段階であれば、100V⇒200Vは無料ですが、設計完了は少し費用が掛かってしまいます;つД｀)
③土地の契約書に地中埋蔵物の処分費用は売主負担と明記してもらえばよかった
建物を建ててから初めて分かります。
何が下に埋まっていたのか。
でも、それが分かったところで処分費用はどうするの💦
ということで、契約書や重要事項説明書にはその負担関係を明記してもらった方が良いです！
私のケースですと、大谷石やガラが見つかり、撤去費用として11万円程度の追加出費が発生しました。。(;´д｀)トホホ
④工期について雨の季節を避けておけばよかった
こればっかりはどうしようもありません(>_<)
天を仰ぐしかないですが、極力雨季などは避けた方が、気分的に良いです！
雨にぬれても大丈夫、と言われても、ものすごく気になります！
木材が～💦
やっぱり濡れない方が精神衛生上良いです(^^♪
⑤工事中の水道料金、電気代はどちら負担かを明確にしておけばよかった
ある日突然、水道局から連絡がありました。
「○○の土地の所有者の方ですか？今月から水道利用料が発生しています。請求していいですか？」
あれ？
工事中の水の料金は、施工会社持ちではないのですか？
勝手にそう思っていました。(-_-;)
とりあえず電話口では、出来れば施工会社さんの方で持ってもらえるように交渉しておいて、とお願いしておきました。
その後、どうなったことやら。。
⇒後日、特段水道の請求はなかったので、施工会社さんが持ってくれたんだと思います！(∩´∀｀)∩
⑥エアコンのサイズをちゃんと確認しておけばよかった。
エアコンの管を通すため壁に穴（スリーブ）を空けるのですが、その位置が問題になりました。。
設置しようと考えていた壁の幅95㎝に対してエアコンのサイズが90㎝で、微妙なラインになりました。
そのため、スリーブ位置が結構重要になったのですが、どこに穴をあけるのがベストなのか。
■エアコンを買った電気店からは、
「穴の位置を指定できません。なぜなら責任を負ってしまうから」
■三井ホーム側としても指定の穴の位置なら問題なく空けますが、それ以外なら指定してもらわないと。
この両者にらみ合いの中、もう私の責任でよいので、適切な場所に穴開けて！とお願いしました。
2週間くらいすったもんだして、何とか穴の位置が確定しました。
でも、今度は室外機が置けない！！💦
隣家の壁に近すぎて室外機をエアコン真裏の外壁側に置けず。。
踏んだり蹴ったりな状況。。
どーすんのこれってな状態ですが、なんとか他の空いているスペースなどに退避させて設置しました。。
でも、その分配管が長くなり＋4万円、、次から次へと追加支出が;つД｀)
エアコン代を節約するために施主支給としたため、こんなことに。。
でも、浮いた30万円分をカバーするための労力ですよね、このくらいなんとかしなければ、ですね(T_T)
⑦エアコン設置、ネット回線、CATV回線の工事日と入居可能日に気を付ければよかった
エアコン、ネット回線、CATV回線はできれば入居前に出来ているとベストですね。
設計段階では、引き渡し前の1週間前くらいに実施出来ればいいや、程度で考えていました。
しかし、実際は引き渡し後でないと、三井ホームさんの工事以外は入れない、とのこと。
責任問題（設置しているときに建物に傷をつけてしまった等）が発生した時に大変になるからだそうです。
ん～～、確かに気持ちは分かりますが、施主確認後であれば良いのではないかとも思いつつ。
しょうがないですね。。
でも、そうなると賃貸部分の入居日に大きく響いて来てしまいます。
借りる側としては、引っ越しの日を確定させたい、かつ、引っ越してすぐにネットなどを利用したい。
そう、思いますよね。
これらの導入工事が、引き渡し日後でないと実施できない、ということを事前に知って動いておけばよかったです。
⑧長期優良住宅にならないのなら住宅性能評価書を取っておけばよかった
火災保険に入る際に住宅性能評価書があると保険料が安くなります。
（長期優良住宅ならそれが証明になりますね）
通常は別料金になるため「住宅性能評価書」は取得しないと思います。
しかし、保険まで考えると取っていても良かったと思います！
⑨内装完了から完成日までの期間にもう少し余裕を持たせればよかった
内見が本格的にできるようになるのは内装が完了した後になります。
そのため、内装工事まで一刻も早く実施してもらえるように事前に協議しておけばよかったです。
私の場合ですと、内装工事が2週間近く遅れたことにより、ネットの募集記事に載せる室内写真が取れず、かつ、内見もなかなか入らない状況となってしまいました。。
そのため当初予定していた3月中旬での募集活動が上手くいかなかった、と思われます。
（このタイミングで見てもらい、4月下旬～GWでの引っ越しを想定していましたが。。）
地味に悩んだ編
①宅配ボックスの設定
建築費を抑えるために宅配ボックスを施主支給にしました。
そのため、三井ホームから指定されている日までに宅配ボックスを手配しました。
今回手配した宅配ボックスは以下の記事ある宅配ボックスになります！
これが意外と大きくて、引っ越し前の自宅の廊下の大部分を占拠(ﾟДﾟ;)
毎回横歩きしながら通らないといけません。
これも引き渡しまでの我慢ですね。
で、申し上げたいのは、宅配ボックスの「印鑑」の用意と「暗証番号」の設定を事前にしておいた方が良いです、ということです！
まず、印鑑をどうするのかで悩みます。
宅配ボックスには1つの印鑑しかセットできません。
となると、入居者の方の分はどうするのか？
そこで、我々は「受領」印を購入し、セットすることにしました。
個人の名前の印鑑では入居者の方々の分までカバーできない。
それなら、受領したことが分かれば良いのではないか？ということで「受領」印にしました。
また、私達が用意した宅配ボックスは各戸の暗証番号を設定する必要があります。
暗証番号をどうするのか？という点でも悩みますし、そもそも暗証番号設定の仕方がわからない💦
これらについては時間があるうちにやっておけばよかったです。
設置後やったのですが、引っ越し後などとぶつかるため、なかなか時間がタイトでした(;^ω^)
まとめ
賃貸併用住宅といっても様々なケースがあると思います。
その中の一つの例として見てもらえましたら幸いです(^^♪
今後は建設から実際の運用面でのご報告が出来たらと考えています。
賃貸状況、家の状況、修繕状況など、10年後、20年後がどのようになっているのか。
それらも（？！）引き続きお伝えできるように頑張って行きたいと思います！
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