不動産投資の確定申告!

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さて、今回も個人事業主系の内容になります。
個人事業主になる、、つまり、あれが待っています!

そう、確定申告が!(゚Д゚;)

まあ、別に個人事業主にならなくても確定申告されている方もたくさんいらっしゃると思いますが。

今回は以下の項目をすべて満たす方のご参考(範囲が狭い(;^ω^))になると思います!

サラリーマンの方で、
今年から開業届を税務署へ提出しており、
■また、開業届と同時に青色申告承認申請もしている
■でも、年内は建設中であり建物が出来ておらず、収入がない

このケースに該当する方のご参考になります!

確定申告!

この記事でわかること!

☒何を提出するのか
☒何を作成するのか
☒何を費用として処理したのか

なお、開業届に関する記事は以下をご覧くださいね(^^♪

それではレッツゴー!
(ご留意事項:税務上の話であるため、最終的にご判断される際は専門家の方にご相談ください。法律改正などがある場合もあるため、適切に検討されたうえでご判断ください)

確定申告のため作成が求められる資料

作成し提出が求められる資料は以下の通りです。

  • 確定申告書B
  • 青色申告決算書(不動産所得用)

この2つを作成して、提出すれば終わり、ということ。
言葉で書くのは楽。
でも、実際作るとなると億劫ですよね~(;^ω^)

どうやって作ったのか

開業届を出したが、まだ収入がない状態
一方で、土地購入、建物建設に係る費用は発生している状態です。

従って、出て行ったお金を把握しておけば良いのです。

そこで、私(というか夫)はエクセルに出金がある都度メモっていました
例えば、打合せのための交通費は、

(借方)旅費交通費 500円 (貸方)事業主借 500円

といった形です。

エクセルでメモっておいて、確定申告の作業をする際にエクセルから数値を拾っていました。
(本来なら、この部分から会計ソフトにポチポチ打ち込めていると作業効率は上がります!)

一口メモ!

エクセルでポチポチしていたのは、自分にとって分かりやすくするためと、もう一つ理由があります。
それは、賃貸併用住宅ならではの悩みです。
下で詳しく記載しますが、賃貸併用の場合、自宅と賃貸部分があるため、分けて考えないといけません
そこで、エクセルで管理した方がやりやすいかな?と考えたからです。

確定申告のために利用した会計ソフトは何か?

Freee、弥生会計、勘定奉行などなどたくさんあります。
それぞれのメリットもあります。
また、好みや今後の使い勝手の良さなど考慮ポイントは多いです。

どれを使っても最低限の機能はほとんど同じと考え、弥生会計オンライン「やよいの青色申告 オンライン」にしました!
初年度無料、次の年からは8,000円/年(税抜き)の一番安いセルフプランにしました!

なぜ費用しか発生しないのに、今回確定申告を実施したのか?

あれ?
確定申告は課税所得が20万円以上なければ不要なのでは

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と、思われますよね。

たしかに収入は0円です。
ですが、費用が発生しています。

そして、不動産所得と給与所得は損益通算ができます

つまり、不動産所得が赤字になった場合、その赤字部分を給与所得から引けます
給与所得が低くなれば、その分税金が安くなります。
源泉徴収で納税した部分が、一部返ってくることになります!

発生した費用をちゃんと申告することで、結果として税金が戻ってきます。
不正でも脱税でもなく、事実を申告しているだけです!

ということで、確定申告することにしました(私ではなく夫ですが(^^))。

不動産所得で赤字になる場合に損益通算するときの留意点!

おそらく土地を買った際にローンを組んでいると思います。
この土地購入のためのローンの利息は、損益通算するときには注意してください。

不動産所得の赤字部分をそのまま給与所得から引くことができません。

不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、損益通算の対象となりません。

1.別荘等のように主として趣味、娯楽、保養又は鑑賞の目的で所有する不動産の貸付けに係るもの
2.不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額

国税庁ホームページ 「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」より抜粋

どのような費用を計上したのか

賃貸に関係するものが費用にできます。

まだ建設中ですが、土地や建物を取得するに要した費用。
また、購入するために色々打合せを重ねるために利用した電車代など。

細かいですけど、賃貸をするために必要な費用は漏れなく把握します。
そして、それを費用計上します。

ここで賃貸併用住宅での留意点があります!
それが次の「賃貸併用住宅ならではの困りごと」の通りです。

賃貸併用住宅ならではの困りごと

併用住宅なので賃貸部分と自宅部分があります。
当然、土地購入、建物購入などの費用は、賃貸部分と自宅部分に分けられます!

従って、すべての費用が賃貸部分の費用ではありません。
賃貸部分の費用のみが、不動産所得に係る費用として取り扱われます

では、どのように賃貸部分と自宅部分に費用を分けるのでしょうか?
これは、一般的に床面積比で按分されるようです。

賃貸部分の床面積と自宅部分の床面積、それぞれが全体の何になるのか。
この%を基礎に、賃貸部分だけを集計していくことになります。

で、会計ソフトにどうやって入力したらよいのかわからず、税務署に電話しました。

曰く、
「エクセル上で賃貸部分のみを把握し、その金額を会計ソフトに入力しても構いません」、
とのこと。

ならば、エクセルで按分計算した金額を入力しよう、ということで進めました。

本当は会計ソフト上で全額計上して、あとの按分計算も自動で実施してもらえると楽と思いましたが、そこまでのやり方が分からず。。
今度色々いじくってみようと思います(^^♪

まとめ

サラリーマンで不動産投資をされる場合は、損益通算を利用することができます。

なので、これを利用すると良いと思います。
不動産所得のマイナス部分を給与所得と損益通算することで節税!
(もちろん脱税はダメですが、法律に乗っ取った節税なら得る権利もありますよね(^^))

不動産投資としての初めての確定申告!
ドキドキしますね。

出だしからいきなりの赤字という不名誉(?)ですが、頑張っていきたいと思います。

これから同じように不動産投資(特に賃貸併用住宅)を考えられている方のご参考になれば幸いです。
引き続き、アップデートしていこうと思います(^^♪

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